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不動産基礎知識

お部屋を決める前に

どちらが安いと思いますか?

①家賃4万円 共益費3千円

敷金1か月・礼金1か月
2年契約 家賃保証70%(入居時のみ)
仲介手数料 1か月 火災保険 要

②家賃4.8万円 共益費3千円

敷金・礼金なし
1年契約 家賃保証20%(年更新10%)
仲介手数料サービス 火災保険 要

①家賃4万円

1年でかかる総額
家賃・共益費 4.3万×12=51.6万円
敷金・礼金 8万円
家賃保証 3万
仲介手数料 4.6万
火災保険 1.5万
違約金 4.3万
計 73万
⇒6万/月
2年でかかる総額
家賃・共益費 4.3万×24=103.2万円
敷金・礼金 8万円
家賃保証 3万
仲介手数料 4.6万
火災保険 1.5万
計 120.3万
⇒5万/月

②家賃4.8万円

1年でかかる総額
家賃・共益費 5.1万×12=61.2万円
敷金・礼金 0万円
家賃保証 1万
仲介手数料 0万
火災保険 1.5万
計 63.7万
⇒5.4万/月
2年でかかる総額
家賃・共益費 5.1万×24=122.4万円
敷金・礼金 0万円
家賃保証 1.5万
仲介手数料 0万
火災保険 1.5万
計 125.4万
⇒5.3万/月

※入居期間と初期費用・違約金の有無をしっかり確認しましょう。

賃貸

引っ越し費用の内訳がよくわからない

契約時の初期費用には、様々なものがあります。それぞれ支払う目的が異なりますので、その意味を十分に理解しておきましょう。
また、物件選びに際しては、賃料だけではなく、初期費用も含めて総合的に判断するようにしましょう。

礼金

礼金とは、元々は貸主に住まいを貸してもらう謝意を表すものとして支払う費用です。
現在では、建物の修理・保全用に積み立てている家主さんが多いです。
一般的に賃料の1ヶ月分、2ヶ月分の場合が多いですが、礼金を授受しないこともあります。
礼金は、正式に賃貸借契約をする際に支払うもので、退去しても返還されません。
礼金の取り扱いは、地域の取引慣習のほか、周辺の市場動向によっても変わる可能性があります。
※本来不動産業者に入るものではないので、契約時の交渉では難しいです。あらかじめ礼金については確認したほうがいいでしょう。

敷金

敷金とは、新規契約の際、補修費用等の支払いを担保する目的で、貸主が借り主から預かるものです。
一般的に賃料の1ヶ月分、2ヶ月分などという例が多くなっており、基本的には退去時に全額返還されます。
退去時の清算費用と相殺することが多く、退去時の負担を減らす目的があります。2LDK以上のお部屋の場合、敷金はあったほうが退去時にスムーズに進みます。
ただし、地域の取引慣習に よっては、敷金の一部を返還しないことを契約条件としていることもあります。
(このような取り扱いは一般的に「敷引(しきびき)」といわれています。昔の沖縄の契約書には礼金の代わりに敷引がよく使われていました。)

前家賃

一般的に賃料は翌月分を前払いします。そのため、契約時には次回の賃料支払日まで日割り計算した賃料を支払うことが一般的となっており、これを前家賃といいます。
ただし、次回賃料支払日までの日数が少ない場合には、その翌月の賃料も合わせて支払うこともありますので、事前に確認しておく必要があります。

仲介手数料

貸主との契約時に月額賃料の1か月分+消費税の範囲内で必要となります。
空きが長い物件では、仲介手数料無料となる場合もありますが、仲介業者が入る場合は上記金額がかかります。仲介手数料無料が狙えるのは、基本的には元付会社か、サブリースや家主直の場合のみと思っていたほうがいいでしょう。

火災保険料(入居者総合保険)

入居中に借り主の責任によって起きた火災や水漏れなどの損害を、貸主や損害を与えた他の入居者などに補償するために加入するものです。
借り主の保険加入が契約条件となっていることが多くなっています。
保険の種類によって、補償される範囲、補償額などの補償内容は異なります。
契約条件に合う補償内容であれば、どの保険会社の保険に加入するかは、借り主が選択できますが、ご自身で契約した場合、事故対応は入居者自身で行います。
また、風災対応時に保険内容によっては免責額が設定されており、生活に支障がない限り窓ガラスの交換等が行われない可能性があります。
基本的には不動産会社が進める保険に入っていたほうが、対応がスムーズです。

家賃保証加入料

沖縄では家賃保証会社への保証加入が契約の絶対条件の物件が主です。
借り主に家賃滞納があった場合は、家賃保証会社が一定の範囲で家賃を立て替えます。
一括で払うことパターンと、年間更新料を支払うパターンとがあります。
一括支払いは家賃の70%~90%、年払いは初年度20%~50%、年間7%~10%が更新料としてかかります。
※沖縄では家賃保証会社の審査が通らない場合、基本的にはお部屋を借りることができません。
※連帯保証人が必要になります。

その他

上記以外にも引っ越し費用などの諸々の費用がかかりますから、余裕をもって見積もっておくようにしましょう。

裏話

Q.初期費用を抑えたい

A.
①入居日を1日にする。→日割り家賃が発生しないので、少し安くなります。
②家賃保証会社のプランを毎年更新型にする。→家賃の50%程度初期費用を抑えられます。
③貸主が不動産会社の物件を探す。→貸主の場合は仲介手数料を法律上取れません。(礼金が上乗せされている可能性もあるので注意)
④敷金・礼金ゼロの物件を探す。
など。

Q.礼金と仲介手数料なぜ両方払うの?

・上記回答の通り、礼金を含め賃借人が支払ったお金は、家主・保証会社へ支払われます。不動産事業者の収入は仲介手数料のみとなります。

Q.短期解約時の違約金が納得できない。

・契約前に違約金の有無を確認しましょう。違約金は家主に支払われるものであり、管理会社に入るお金ではないので、解約時に揉めても戻ってきません。
家主の意向により短期解約違約金がないお部屋もあるので、そもそも短期契約を予定している場合は、お部屋探しの段階で不動産会社に伝えましょう。

Q.本来払う必要のないお金を払わせてませんか?

・お部屋によっては、浄水器レンタル料、抗菌代、鍵交換費など、必ずしも生活に必要でない金額が乗っていることがあります。
こちらは、契約前に不要か確認しておいたほうがいいと思います。
※鍵交換が任意の場合でも、安全面から鍵交換をお勧めします。賃貸物件の場合、入居者が勝手に鍵交換をした場合、退去事由に該当することもありますので、必ず管理会社に連絡してください。

Q.以前の入居者がどのような人か不安です。

・個人情報に該当するため、全入居者の情報は開示できません。

Q.実は事故物件なんじゃないですか?

・告知義務がありますので、事故物件に騙されて住むことはまずありません。ただし、事故→短期入居(告知義務あり)→新規入居(告知義務なし)の裏技があるため、悪質な業者は3か月程度従業員を住まわせることで告知しない方法をとる場合もあります。

Q.事故物件っぽい特徴って?

・事故物件は不自然なリフォームをしていることが多いので、案内の時に仲介業者に確認してみると良いです。
(例)
①キッチンだけがやたらきれいにリフォームされている。
②共用部分と室内の落差が激しい。(室内だけやたらきれいにリフォームされている)
③風呂場だけリフォームされており、ほかの水回りが古い。
等々
※家主がリフォーム会社であったり、関連事業部があったりすると、上記のような状態の普通のお部屋があります。必ずしも事故物件だけの特徴ではありません。

Q.ぶっちゃけ掘り出し物物件ってありますか?

・基本ありません。相場より極端に安い場合は、必ず理由があるので確認しましょう。
※家主が自己資金のみで建築した場合、銀行への支払い利息がない分、相場より若干安いお部屋が稀にあります。
 その場合でも相場より20%安い程度ですので、それ以上に安い場合は理由を確認しましょう。

Q.値段交渉ってできるものですか?

・売買の場合は交渉できる場合が多いです。ただし、売主次第ですので、価格交渉を受け付けない場合もあります。
また、価格交渉NGの物件で価格交渉をすると、それ以降の取引に影響を及ぼしますので、注意が必要です。(売主側の心情も考慮しましょう)
・賃貸での家賃交渉は基本NGの業者が多いです。家主側にも銀行への返済計画をはじめとした諸々の事情があります。「家賃交渉=毎月の支払いに問題がある」と認識され、入居者にふさわしくないと判断されかねないので、住居用の賃貸物件での価格交渉はお勧めしません。それよりは、家主・管理会社側が自発的に家賃を下げた物件を探したほうが建設的でしょう。

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